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【民法典宣传】解说用益物权、担保物权、占有
来源: 作者: 发布时间:2020-09-27 浏览字号:[ ]
来源: 发布时间:2020-09-27

《中华人民共和国民法典》物权编

——解说用益物权、担保物权、占有

江西柴桑律师事务所律师  刘  晖

《中华人民共和国民法典》被誉为“社会生活的百科全书”,其内容涵盖七编,即总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编以及附则,共计1260个条文,涉及从胎儿出生到死亡的各种法律关系和权利义务,与老百姓生活息息相关。今天讨论的主要是物权分编部分的第三分编用益物权、第四分编担保物权以及第五分编占有三部分的热点及亮点内容。

民法典物权编之用益物权分编——强化并保障财产权各项权能

用益物权在《民法典》物权编第三分编部分,何为用益物权?简单来说指权利人依法对他人所有的动产或不动产依法享有占有、使用和收益的权利。比如我们所熟知的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等都是用益物权。民法典用益物权部分内容的修订是结合党的十八大以来的相关改革成果而进行,比如农村承包地部分的三权分置、新设的居住权以及地役权规则的完善等,解决了老百姓生活的困境,满足了我国社会现实的需要。

用益物权编须知三大“亮点”:

1.住宅建设用地使用权期限届满自动续期。“住宅建设用地使用权到期后怎么办?”一直是老百姓比较关心的热点问题。《民法典》第三百五十九条在《物权法》基础上对这个制度予以明确:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期;对于是否需要支付续期费用的问题,则需要后续相应的法律法规进行进一步明确。

2.创设居住权,实现“屋”尽其用。居者有其屋是老百姓对生活的美好向往。《民法典》用益物权分编中创设了居住权这一新型用益物权。《民法典》第三百六十六条之规定,居住权就是居住权人对他人所有的房屋行使占有、使用的权利,以满足“生活居住”需要。居住权具有人身专属性,不得转让、继承。一般情况下居住权以无偿设立为原则,以当事人约定有偿为例外。需要注意的是,居住权的法定设立形式有两种:第一,书面合同+登记设立居住权。当事人必须采用书面形式订立居住权合同,同时居住权必须申请登记,只有在房管部门办理居住权登记的才正式设立,只签订居住权合同是不会设立的。第二,遗嘱设立居住权。遗嘱设立的居住权,无需居住权合同,也不以登记为生效要件,自继承开始时设立。居住权设立后的期限如何约定呢?有效期间可以由双方共同协商,也可以是终生有效。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。律师提醒,由于居住权不受房屋买卖关系的影响,《民法典》实施之后,大家在购买二手房的时候,要特别留意所购房屋产权登记上是否有居住权的登记,以免引起不必要的纠纷。

3.土地经营权入“典”,规范三权分置。为深化农村土地制度改革,顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿,《民法典》以法律形式明确将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权三权分置。其中土地承包经营权的移转、取得采用登记对抗主义,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。需要强调的是此时的登记是任意性而非强制性的。承包期内发包人不得调整承包地、不得任意收回承包地。土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。土地经营权自合同生效即设立,流转期限为五年以上的土地经营权可以进行登记,并采用登记对抗主义,未经登记的,不得对抗善意第三人。此外,土地经营权人以招标、拍卖和公开协商等方式承包的农村土地并经依法登记取得权属证书,可以将获取的土地经营权进行出租、入股、抵押或者其他方式再次流转。

民法典物权编之担保物权分编——优化营商环境的法治保障

物权编担保物权分编的编订在遵循《民法典》的总体要求和基本原则的前提下,从立法层面对社会生活实践中的众多新情况、新难点、疑点问题进行了回应与创新,为优化营商环境提供法治保障,进一步增强了我国招商引资的优势。在内容编订方面,既维持了担保物权体系既有的形式主义立法模式,又借鉴和吸收了功能主义立法模式之长,形成了功能主义和形式主义完美结合的新型立法模式。

担保物权编订的重点内容:

1.担保物权的“增”与“减”。增:扩大了担保合同的范围,明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能,增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同;抵押财产中增加了海域使用权,允许耕地抵押。减:删除了有关担保物权具体登记机构的规定,为建立统一的动产抵押和权利质押登记制度留下空间;简化抵押合同和质押合同的一般条款。

2.抵押财产可转让,无需抵押权人同意。与之前《担保法》规定不同,抵押人在转让抵押财产时,无需再取得抵押权人的同意,但应当履行向抵押权人的通知义务。此条款的变更,实践中可能会增大抵押权人的风险,因此《民法典》生效后,为防止抵押人将抵押财产转让后影响抵押权,作为债权人就需“留心”,尽量在抵押合同中明确约定抵押人转让抵押财产应当取得抵押权人同意的条款。

3.“抵押不破租赁”规则的界限变更为抵押权设立前。所谓“抵押不破租赁”主要是出租人将财产出租给承租人,承租人占用并使用该财产后,出租人又将该财产设立抵押权,则原租赁关系不受抵押权的影响。此处需注意两点:抵押权设立前,应当是抵押权办理登记之日起抵押权设立;第二是抵押财产已经出租,并且被实际转移占有。

4.明确流押、流质条款的法律后果。《民法典》明确了之前在实践中一直存在争议的流押、流质条款的法律后果,在合同各方约定了流押条款情况下,将直接产生“履行期限届满前,抵押、质押、流质财产优先受偿”法律后果。

5.动产价款抵押——超级优先权。这一制度是《民法典》的创新,其直接赋予了抵押物出卖人享有“购买价款担保权”优先于抵押购买受人的其他担保物权人(除留置权人外)优先受偿的权利。但需注意该超级优先权的设立需要满足两个条件:抵押担保的主债权是抵押物的价款;交付后十日内办理了抵押登记。因此,再次提醒,对于动产抵押过程中,登记在先的抵押权人已经不能享有恒定的优先于其他抵押权人的受偿权利,在办理抵押审查过程中,更需关注抵押物的购置时间、交付时间等,确定是否设立了“超级优先权”,以保障自身债权及抵押权的顺利实现。

6.抵押权与质权竞存的清偿顺序。同一动产上抵押权与质权竞存的受偿顺序,《民法典》在《物权法》司法解释的基础上作出了修改:抵押权与质权并存时,根据“登记、交付”的时间先后确定受偿顺序,其实则是依据动产质押的公示的时间确定。因此,在实践操作中,抵押权人在设立动产抵押权时,应当“留心”核实是否有设立在先的质权,有效控制风险,以保障债权及抵押权的顺利实现。

民法典物权编之占有分编——维持“物尽其用”的公平秩序

占有是《民法典》物权编中的一项基础性规则和制度,具有重要的法律功能,比如权利的取得功能、公示功能、义务负担功用等,是动产物权的公示手段和方法。简单来说,占有就是人对物的管理和控制的事实状态。占有的背后一定存在所有权、用益物权、担保物权或债权等本权利,因此保护占有实则保护所有权、用益物权等本权利,有利维持本权利所建立的公平秩序。

1.权利人的权利、义务。不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息;但是,应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用,比如占有物的维修费用、饲养费用等。占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人有损害赔偿请求权。占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。

2.占有人的权利、义务。因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。占有的不动产或者动产毁损、灭失,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。


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